物流倉庫の探し方と選び方　主な方法とそのメリット／デメリットを解説

物流倉庫を探すのは意外と大変！？

どんどん増えて、変容する物流倉庫

2000年前後から大型の物流倉庫が増え続けていて、従来多かった中型・小型の倉庫からの置き換えが段々と進んでいます。普段は倉庫業界、物流業界に縁遠い人であっても、「高速道路を走っていると大きな倉庫がずーっと増え続けてるでしょ？」、「都市近郊の、昔は工場だったような立地が、今は大きな倉庫になってない？」と言えば、まず間違いなく通じる、見た目にもはっきりとわかる変化として表れています。物流倉庫のデベロッパーが提供する、床面積が1,000坪を超える大きな物件の数は全国で1,000件を超えており、今後もまだ増え続けていくと見られます。

大型であるだけでなく、車両の出入りや庫内作業の生産性、荷物の保管効率を追求した高機能化、自然災害やBCPへの対応、そして休憩スペースや飲食施設の充実、託児所の設置など、高付加価値化も追及された物件がどんどん増えており、従来は倉庫と言うと「作業する所」、「肉体労働する所」というようなイメージを持たれがちだった状態から、大きく変容してきています。

（プロロジスHPより引用）

倉庫建物内に保育園も併設 （三井不動産HPより引用）

（野村不動産HPより引用）

そういった中でも特に先進的な例を挙げると、日本GLPがここ数年で開発をしている物流施設「アルファリンク」シリーズは、高機能化、高付加価値化はもちろんですが、地域コミュニティーにスポーツ施設等を開放して、積極的に交流することを通して地域に貢献し、そして物流業界のイメージアップにもつなげよう、という、オープンさと言いますか、更に新しい、面白い価値を持ち込んでいます。
筆者も先日アルファリンクを見学してきましたが、広々として緑もありますし、清潔で、一般的なオフィスと比較しても優れた職場環境だなー、いいなー、と感じました。

アルファリンクの紹介ページ

https://www.glp.com/jp/alfalink/

アルファリンク尼崎のイメージ図

倉庫棟の間にフットサルやバスケに使えるコートが併設されている

豊かな緑の中に充実したアメニティ施設

清潔でお洒落な休憩スペース 

不動産デベロッパーも続々と参入

物流倉庫を開発する不動産デベロッパーにも新規参入が続いており、マーケットが盛り上がり始めた初期には片手で数えるくらいの会社しかなかったのが、現在は70社とも90社とも言われています。
物流倉庫を探そうと思うと、多くの相手、多くの選択肢がある中から自分にとって最適な物件を見つけなければいけません。大型の物件で言いますと、テナントが入居済みの物件も多く空室率は低いため、実際の選択肢はある程度は限られてくるものの、それでも複数の選択肢を並べて色々と比較検討することになるでしょう。小型の物件まで対象にすると、選択肢は非常に多くなります。

最適な物件を検索して選ぶためには様々な手間がかかる

倉庫物件の立地によって配送費等が大きく変わる

当たり前ですが、物流倉庫は面積（必要なスペース）と賃料だけで簡単に決められるものではありません。倉庫の立地は、物流にかかる費用の半分ほどにあたるとされる、配送費に大きく影響します。倉庫で働いてくれる人材の集まりやすさも、倉庫物件の立地やアクセスのよさ、設備の充実度合いによって異なってきます。

庫内の構造によって荷物の保管効率や作業の生産性も影響を受ける

倉庫の内部の構造も、柱スパン（柱と柱の間隔）の長さや天井高によって、荷物の保管効率が影響を受けますし、搬送エレベーターやバースの位置、フロア数などの要素によって、作業効率も影響を受けます。

最適な物件を探すためには手間がかかる

そういった色々な要素があるのを物件毎に整理して、総合的に考えて相対的にどの物件が自分にとって最も条件がよいかを判断し、物件を選定しなければなりません。
そのためには、物件の紹介資料を取り寄せて精査し、有望な物件であれば実際の建物を内覧して、場合によっては仮のレイアウトなども検討しなければならないでしょう。複数の物件についてこれをやろうと思うとなかなかの手間ですし、時間、というよりは、期間もかかるでしょう。
そういった手間や時間をなるべく軽減しつつ最適な物件に辿り着く、そのためにどんな方法があるのかを考察したいと思います。

物流倉庫の探し方は大きく分けて3つ

物流倉庫を探すために有効な方法（他の方法がないわけではありませんが、特に効率のよいもの）は、次の3つになると考えられます。

1. 倉庫オーナー（デベロッパー）に直接コンタクトする
2. 不動産仲介業者に倉庫探しを依頼する
3. 物流倉庫専門のWebサイトを活用して探す

それぞれメリット・デメリットがあるので、この後で順番に見ていきます。
なお、③については、Webで情報提供をしているのが不動産仲介業者（②）であることが多いです。そのため、③で得た情報をもとに、物流倉庫の選定が進むにつれて、①もしくは②に派生していく前段階とも言えます。

①倉庫オーナー（デベロッパー）に直接コンタクトする

メリット

最新の、詳しい情報を得ることができる

倉庫物件のオーナーなので、当然ですが最新の詳しい情報を得ることができます。交渉もダイレクトで、率直に進めることができます。

特有の要望について具体的な相談ができる

特殊な要望がある場合には、その対応可否や方法について具体的に相談することができます。倉庫の仕様を特別に変更したり、BTS（Build to Suite）と呼ばれる、そのユーザー用にあつらえられた専用の物件の建設についても相談したりできる可能性があります。

デメリット、リスク

沢山のオーナーとのコミュニケーションに手間がかかる

先にも触れましたが、倉庫オーナーは数多くいるため、沢山のオーナーとコンタクトしなければならないとすると、それぞれとのコミュニケーションに多くの手間がかかります。

物件の評価は自己責任

倉庫オーナーは、自社物件の有利な点は強調するはずですが、もし不利な点があっても、あえては説明してくれない（自分で気づいて判断しなければならない）リスクがあると思われます。その物件について、自身の責任で正確な評価をしなければなりません。

条件交渉も自己責任

倉庫オーナーとの契約交渉も基本的に自力で行うことになりますが、賃料相場や契約に関する諸条件について知見がないと、不利な条件に着地してしまうリスクがあります。

どのような場合にこの方法が向いているか？

候補物件が特定できている

この方法について一番影響があるのが、やはりオーナーの数です。複数の倉庫オーナーとコンタクトしたり、多数の物件について自分で精査したりしようと思うと、作業量が多くなり大変です。事前にある程度、候補となる物件を特定できている場合にはこの問題は軽減されます。
候補となる物件を特定する方法としては、おそらく後述する「③Webのサービスを活用して探す」を自力で行うことになると思われます。一方で、「②不動産仲介業者に倉庫探しを依頼する」を行った場合は、不動産仲介業者が間に入ることになりますのでその後で倉庫オーナーと直接コンタクトするというのは、やりづらくなるのではないかと思います。

また、大手の倉庫オーナーであれば一社でも多数の物件を保有しているため、相談にかかる労力は相対的に小さくなるかと思われます。

物流倉庫を借りた経験がしっかりとあり、契約条件等について知見がある

倉庫オーナーとの間では、賃料や契約条件について必ず交渉が発生します（一般論として、最初はオーナー側からは強気の条件が提示され、交渉の余地があることが多いため、交渉はすべき、とも言えます）。賃料の相場感や、契約条件についてのしっかりとした理解がないと、不利な条件になりかねません。例えば、契約更新や料金改定、破損があった時の修繕、原状回復の条件などは、後でかかるお金に大きな影響を与えうるため、不利な条件にならないよう内容を精査して交渉すべきでしょう。

それまでに何度も物流倉庫を借りた経験があり、契約条件についても知見がある場合は、オーナーと直接交渉することにそれほどリスクを感じることもないでしょう。
この次に説明する「②不動産仲介業者に倉庫探しを依頼する」では、仲介業者に対する仲介手数料が費用として発生する可能性があるため、自分で候補物件を探して契約交渉もできる場合は、この①の方法の方が合理できではないかと考えられます。

大手倉庫オーナーの例

このパートの最後に、大手の倉庫オーナーを数社、紹介します。
日本GLP
大和ハウス
プロロジス
三井不動産
野村不動産
CRE
ラサール不動産投資顧問
グッドマンジャパン
ESR

②不動産仲介業者に倉庫探しを依頼する

メリット

複数の倉庫オーナーの情報を、効率よく収集できる

不動産仲介業者は複数の倉庫オーナーの物件情報をまとめて保有しているため、効率よく情報提供を受けることが期待できます。大手の仲介業者になるほど幅広いネットワークがあり、物件情報も豊富に持っています。

専門家として物件探しや倉庫オーナーとの交渉をサポートしてくれる

不動産仲介業者も物流倉庫の専門家なので、物件を探して評価し、選定するにあたっての助言やサポートを受けることができます。
倉庫オーナーとの交渉の際にも専門的な知見を活かしてサポートをしてくれることが期待できます。

デメリット、リスク

仲介手数料が発生する

最終的にいずれかの物件の賃貸借契約が成立した場合、仲介業者への報酬として仲介手数料が発生します。サービスを受けてその対価を支払うという関係なので、デメリットと言ってしまうと語弊があるかもしれませんが、仲介手数料の相場は賃料の1ヶ月分と小さくはない金額になります。なお、相場よりも安価な設定になる場合もあるようです。仲介手数料についてはこの後もう少し説明をします。

仲介業者からの情報提供に偏りが生まれる可能性がある

仲介手数料が発生することが、仲介業者からの情報提供等にバイアスとして影響するリスクもあります。仲介業者は倉庫オーナーからも仲介手数料を得ますが、倉庫オーナーによって手数料をもらいやすい、もらいにくい、という差があるようで、もらいやすい倉庫オーナーの物件が優先して紹介されてしまう可能性があります。ただし、これはあくまでも可能性の話であって、結局はよい物件を紹介しなければ成約しませんし、倉庫を探す方も、よい物件にたどり着けるよう、過度に仲介業者に任せきりにせず、ご自身でもいくらかは情報収集をして、しっかりとコミュニケーションを取り要求を伝えていくことでコントロールできるものと思われます。

仲介手数料はいくら？どのような場合に発生する？

倉庫の仲介手数料の相場は賃料の1ヶ月分

物流倉庫のオーナーとユーザー（テナント）の間で賃貸借契約が成約し、不動産仲介業者がこの仲介をした場合、仲介業者は倉庫オーナーとユーザーの双方から仲介手数料を得ることができます。仲介手数料は賃料の1ヶ月分＋消費税が上限とされており、これがそのまま相場ともなっています。一般住宅の賃貸契約と同じですね。

仲介手数料が相場より低いケースもある？

これは、よく耳にする話という程度で、統計があったり正確な情報ソースがあるわけではないのですが、仲介業者が倉庫のユーザー（倉庫を借りるテナント）から仲介手数料を得るにあたり、相場より減額されたり、中には無償というケースもあるようです。倉庫オーナーからは仲介手数料を得られるため、この機会が多くなるよう、ユーザーを集客する目的でユーザーからの仲介手数料を減額しているものと思われます。もしくは、大手のユーザーで頻繁に物流倉庫を借りる場合は、仲介業者にも交渉力を発揮して仲介手数料が減額されている、というケースもあると思われます。

仲介手数料についての、ちょっとした情報

次のいずれも、先ほどと同じで「よく耳にする話」という、ややふわっとした情報なのですが、「へ～」と思ったものなので、紹介してみたいと思います。参考程度にご覧ください🙇‍♂️

リピート取引の場合は仲介手数料が発生しない？

商慣行として、既に取引実績のある倉庫オーナーとユーザーである場合は、不動産仲介業者が仲介して新しく別の賃貸借契約が成約しても、仲介手数料が発生しないこともあるようです。

倉庫オーナー側に仲介手数料が発生しても、賃料が高くなるわけではない

筆者は以前、不動産仲介業者に物流倉庫探しを依頼したら、倉庫オーナーにも仲介手数料が発生して、これはコストになるのでその分がユーザーの賃料に跳ね返ってしまう、賃料が高くなってしまうのではないか、と勝手に思っていました。この点について倉庫オーナーに質問してみたところ、仲介手数料というのは、特定の物件や特定の契約というよりは、その倉庫オーナー全体での年間予算としていくら位は発生するものだ、という位置付けで、あらかじめ計画されているそうです。そのため、ある特定の賃貸借契約に伴って仲介手数料が発生したとしても、ピンポイントでその賃貸借契約について賃料に跳ね返ったりするわけではない、ということになります。

どのような場合にこの方法が向いているか？

候補物件が絞り込めていない

自力だけで物流倉庫を探すよりも、不動産仲介業者のサポートを受けた方がかなり楽に、望ましい物件に辿り着くことができると思われます。顧客志向の信頼できる仲介業者であれば、倉庫オーナーとの条件交渉でも頼もしい存在になってくれるかと思います。

物流倉庫を借りた経験があまりない、交渉のノウハウがない

物流倉庫の賃貸借契約には専門的な内容が様々含まれます。契約の雛形は一般的に倉庫オーナー側から提供されますが、おそらくは倉庫オーナー側にとってリスクの少ない内容になっていると思われます。裏を返せば倉庫のユーザーにはリスクが高くなるということですので、ある程度は交渉して妥当な内容に落ち着けたいところです。過去に同様の経験をして、知見を持っていないとなかなか難しいところですが、不動産仲介業者が間に入ることで、この経験不足、知見不足を補ってもらえることが期待できます。遠慮せず気軽に質問や相談ができることも安心材料ですね。

仲介手数料も含めて予算化できている

不動産仲介業者に倉庫探しを手伝ってもらうことについて、お金の面で特に影響が大きいのがやはり仲介手数料です。この仲介手数料もあらかじめ予算に組み込めている場合は、仲介業者の支援を受けて安心してそのメリットを享受すればよいと思います。
なお、先にも触れた通り仲介手数料は減額されるケースもあるようですので、必要に応じてそういった対応をしている仲介業者を探りたり、事前に交渉したりするのもよいかもしれません。

大手不動産仲介業者の例

大手の仲介業者を数社挙げます。
CBRE
ジョーンズ　ラング　ラサール
CRE ※CREは大手の倉庫オーナーでもあり、仲介業者でもあります。
ディールエージェント

③物流倉庫専門のWebサイトを活用して探す

最後に③として、物流倉庫の検索に特化したWebサイトを使っての情報収集を挙げます。
物流倉庫を探すためのサイトは、小規模だったりエリアが限定されていたりするものまで含めると数十はありそうです。この多くが、前に説明した②も行っている、不動産仲介業者の運営によるもののようです。この点を踏まえて説明していきたいと思います。

メリット

すぐに情報収集ができる

Webに情報が掲載されているため、すぐに情報収集できることがメリットです。基本的に無料で利用することができるはずです。

自身の価値観で客観的、網羅的な情報収集ができる

相応の時間を要するかもしれませんが、（おそらく、一つではなくいくつかのWebサイトを閲覧して）色々な情報を確認することで、自分のニーズに近そうな物件を客観的に、そして網羅的にピックアップすることができるはずです。

デメリット、リスク

情報に制限がかかっているサービスもある

サイトによって情報量の多寡に差がありますが、中には情報量が限定されており、例えば倉庫物件の名称もわからないようになっているものがあります。仲介業者のサイトであるため、ユーザーが倉庫オーナーに直接コンタクトするよりも、仲介業者として依頼を受けたい、というためと思われます。

倉庫探しの入り口であって、完結まではできない

物流倉庫を探す方法としてこの③専門Webサイトでの検索を紹介していますが、この方法だけでは最終的に物件を見つけて、その倉庫オーナーとの間で賃貸借契約を締結するところまでは、完結しません。Webから得た情報を持って、オーナーにコンタクトするか（この記事で挙げた方法①）、仲介業者に物件探しを依頼するか（同②）、いずれかに進むことになります。Webのサービスをそのまま使って問い合わせや資料請求を行うと、そのWebを運営する不動産仲介業者とコンタクトすることになって、②に進んでいくことになるかと思います。

どのような場合にこの方法が向いているか？

候補物件を絞り込むまでの情報収集として必須

先にも説明した通り、物流倉庫専門のWebサイトで情報収集することは、後でオーナーもしくは不動産仲介業者とコンタクトすることの、前段階の作業になりそうです。オーナーや仲介業者とコミュニケーションを取る際に、自分が持っている情報があまり乏しいと、最適な物件に辿り着くのが難しくなったり、妥当な契約条件を導き出すことが難しくなったりするかもしれません。ある程度の情報武装をするためにも必ず取り組みたい方法です。

物流倉庫専門のWebサイトの例

CBRE PROPERTY SEARCH
CBREが運営

LOGIPORTAL
GLRインベストメントが運営

LT倉庫検索
ディールエージェントが運営

ア・ソコ
イデアロジーが運営

ロジコロ
大倉が運営

貸し倉庫ナビ

デメリットを払拭する新しいサービス「ア・ソコ」も出現

2022年にサービスを開始したばかりの物流不動産の検索・契約サービス「ア・ソコ」は、先述のデメリットを払拭するコンセプトを掲げているためピックアップして紹介したいと思います。

物流不動産検索・契約サービス　ア・ソコ

https://www.a-soko.jp/p/topWeb

物流倉庫に関する情報を大量に収集して開示

大型の物流倉庫に特化して、1,400件を超える物件を網羅して詳細な情報を提供しています。物件のスペックはもちろんですが、それに加えて例えば、周辺の人件費相場がわかったり、その物件を利用した場合の荷物の保管効率がシミュレーションできたりと、幅広い情報が提供されており、このサイトを見るだけでも物件について詳しい検討ができるよう配慮されています。

様々な情報がオープンに提供されるア・ソコの物件紹介画面

物件の基本情報

物件の細かな情報と、入居者情報

筆者が特に面白いと思ったのは、物件のテナントの情報（どの会社がどの倉庫に入居しているか）を調べられるという機能です。例えばAmazon社がどこに入居しているかを調べると、対象の物件がぱっと出てくるようになっています。一般に公開されている情報に基づいているとされていますが・・・すごい情報収集力ですね🤩 色々見たくなっちゃいます。

入居者の条件に「アマゾンジャパン」を指定すると、対象の物件がリストおよび地図上に表示される。全国で36件、どこの倉庫が利用されているかパッとわかってしまう

賃貸借契約の締結までをオンラインで完結できる

物流倉庫を探して最終的に賃貸借契約を締結するまでの、以下の各プロセスをオンラインで完結できる、とされています。

• 物件の検索
• 資料請求
• 内覧（内覧自体はオフラインだが日程調整までをオンラインでできる）
• 見積取得
• 申込
• 賃貸借契約の締結

倉庫を借りるユーザーには仲介手数料が発生しない

ア・ソコを運営するイデアロジー社は不動産仲介業者ですので、位置づけとしては本記事でいう②にも該当するのですが、倉庫を借りる側のユーザーはア・ソコを完全無料で利用でき、仲介手数料は発生しないとされています。ですので、②と③のいい所取りをできるサービスと言えそうです。ア・ソコについては、注目の新サービスと言うことでまた別の機会を設けて詳しく取り上げたいと思います。

お金は掛からない・・・なのに、キャッシュバックキャンペーンでお金がもらえてしまう！？🤑🤑🤑

倉庫を借りるユーザーは完全無料で利用できるのですが、ア・ソコ経由で倉庫物件の賃貸借契約まで完結すると、なんとア・ソコからキャッシュバックがあるそうです。2024年6月までの期間限定で、ア・ソコがオーナー側から仲介報酬をもらえた場合に限る、といくつかの条件はあるものの、その仲介報酬の10～20%のキャッシュバックということなので、発生すればかなりお得ですね。お得でしかないし使わない手はないと言うか・・・Paypayのスタート時に大きなキャッシュバックキャンペーンがあってすごいインパクトだったのを思い出しました。スタートアップ企業が急成長を目指されるための、思い切った先行投資なのかなと思います。

今回の記事は以上です。物流倉庫、物流不動産については新しいサービス、面白いニュースなどがあれば今後も積極的に取り上げていきたいと思います。